Ce mécanisme permet de transmettre le bien à moindre coût fiscal, tout en préservant leurs revenus locatifs pour maintenir leur train de vie.
Le barème fiscal de l’administration permet d’évaluer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier (article 669 du CGI).
À 68 ans, la valeur de la nue-propriété est estimée à 60 % de la pleine propriété.
Donc, au lieu d’être taxée sur 280 000 €, la donation est calculée sur :
280 000 € x 60 % = 168 000 € (valeur de la nue-propriété donnée).
Les parents bénéficient chacun d’un abattement de 100 000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans.
Ils donnent 84 000 € à chacun de leurs deux enfants (moitié de 168 000 €) :
- Abattement de 100 000 € > Pas de droits de donation dus
- Aucun impact immédiat sur la fiscalité des enfants
- Les parents continuent à percevoir les loyers de 9 000 € par an.
Sans démembrement, la donation de 280 000 € en pleine propriété aurait dépassé les abattements (140 000 € chacun), et généré environ 8 194 € de droits de donation par enfant, soit 16 388 € au total (tranche à 10 % entre 8 072 € et 12 109 €, et à 15 % au-delà).
Conclusion : transmettre, c’est préparer l’avenir avec lucidité
La transmission de patrimoine n’est pas qu’un enjeu fiscal ou administratif. C’est une démarche personnelle, profondément humaine, qui engage à la fois des valeurs, des choix familiaux et une certaine vision de l’avenir. En l’anticipant, vous donnez à vos proches les moyens de recevoir dans les meilleures conditions, tout en gardant la maîtrise de ce que vous souhaitez transmettre.
Comme nous l’avons vu, de nombreux outils existent pour structurer une transmission intelligente et apaisée : donation-partage, assurance vie, démembrement, SCI… Mais encore faut-il savoir les articuler en fonction de sa propre situation.
C’est pourquoi de plus en plus de familles choisissent de se faire accompagner par des conseillers spécialisés capables de traduire leurs objectifs en stratégies concrètes, équilibrées et pérennes.
